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サ高住業界で感じる事。

サ高住は全国で5,000戸 16万戸に迫る勢いです。

制度発足したのが、2011年10月と言う事は来月でまる3年になり4年目に突入します。

単純に年間およそ1,700棟、53,000戸強誕生している計算になります。

でも・・・・

オープン後、満室になるまで1年半とか2年とか・・・
劣悪な物件等も誕生しています。

国交省でも品質の向上が課題だとも言っています。

よくもまぁ~こんなに「施設の代替」
施設もどき?が誕生したなぁ~と感心します。

これでは勝てない

当然です。

しかも・・・競争は日を追うごとに激しさを増します。
なぜか?競合が増えるからです。

では・・・

そんな中、勝てる可能性が一番高いのは

それが「コンセプト型サ高住」です。

実際、競争激戦地の埼玉県でオープン前満室を実現し!!
11月にはオープン1周年を迎えますが、
未だに空室ゼロ
「入居率年間トータル100%」
待機者も未だにおります。

あなたのやりたい事。
なぜ?サ高住なのか?
その目的は?

では、一緒に行列の出来るサ高住を作りましょう!!

まずは「高齢者住宅経営研究所」で検索
http://www.hwc-zoo.org
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賃貸経営として「高齢者」を無視できない時代。

まだ「高齢者」を無視しますか?

賃貸経営のオーナー様の空室対策で相談を行っていると、
「高齢者」は絶対に嫌だと言う方がいます。

賃貸経営の「経営者」ではないなぁ~と思います。

では・・・
高齢者人口は3296万人、総人口に占める割合は25.9%と共に過去最高
平成47年には
65歳以上人口の割合が33.4%、75歳以上人口の割合が20.0%となり、3人に1人が65歳以上、
5人に1人が75歳以上になると見込まれています。

平成47年でしょ・・・今何年よ^^
ん・・・平成26年
と言う事はあと21年後・・・

21年後と言う事は、今0歳の子供が21歳の時・・・

でもまだ21年もあるよ!!

では、高齢者のいる世帯は2000万を超え、過去最多

高齢者のいる世帯の内訳について昭和58年から平成25年までの30年間でみると、高齢単身世帯は5.6倍、高齢者のいる夫婦世帯は4.0倍、高齢者のいるその他の世帯は1.5倍となり、高齢単身世帯が最も増加しています。

高齢単身世帯は、平成20年の414万世帯から25年の552万世帯と増加しています。これを住宅の建て方別にみると、一戸建が248万世帯から320万世帯と72万世帯増加(29.0%)に対し、共同住宅が144万世帯から210万世帯と66万世帯の大幅な増加(45.6%)となっています。
平成25年には、高齢単身世帯のうち共同住宅に居住する者の割合は38.0%と約4割となってい
ます。

そうなんです!!
高齢者単身世帯のおよそ4割は共同住宅なんです。

もう、賃貸事業も「高齢者」を無視したら
ビジネスとして成り立ちません。

ならば!!「高齢者に選ばれる」賃貸住宅を!!
サ高住とかシニア向けシェアハウス!!
多世代型賃貸住宅!!

勝ち残る賃貸経営をしませんか?

その為には
「コンセプト型サ高住&コンセプト型シニアシェアハウス」
ご相談・ご依頼はお気軽に♪♪

まずは「高齢者住宅経営研究所」で検索
http://www.hwc-zoo.org

高齢者住宅経営研究所FB公式ページ開設♪♪

高齢者住宅経営研究所

ホームページの大幅リニューアルに続き、フェイスブック公式ページを開設しました。

FBでは、毎日配信します!!

是非、ご覧ください。

そして「いいね」も是非、宜しくお願いします。

http://www.facebook.com/65happy

ホームページは高齢者住宅経営研究所で検索
http://www.hwc-zoo.org

ホームページでは是非「落とし穴」についてご覧くださいね^^

土地活用ドットコムも宜しくお願いします。

ホームページ大幅リニューアル♪♪

本部長コラム

高齢者住宅経営研究所のホームページを大幅リニューアルしました。

是非、ご覧頂きたいのは「落とし穴」です。

読まないと・・・後悔するかも・・・

まずは、高齢者住宅経営研究所のホームページをご覧ください。

高齢者住宅経営研究所で検索!!

http://www.hwc-zoo.org

土地活用・ローリスク・ミドルリターン!!「サ高住経営のススメ」

何度も何度も言いますが、サ高住は施設ではない。

賃貸経営です。

では、土地活用として!!サ高住経営を考える。

今のサ高住の一括借り上げは「ハイリスク・ミドルリターン」

ん?どうして?

多分、皆さんがイメージする「一括借り上げ」は大手アパートメーカーさんや大手ハウスメーカーさんが
行っている賃貸住宅の一括借り上げをイメージするのではないでしょうか?

まぁ・・・

例えば、30年一括借り上げで更新の度に借り上げ賃料が下がるリスク。
リフォームの強要等のリスクはあります。
しかし、まだましな方。

えっ・・・どういう事?

サ高住の一括借り上げの場合、
ほとんどが、運営法人である介護会社(社福含む)もしくは医療法人さんが
一括借り上げを行います。

そうすると・・・

通常の賃貸経営のリスクプラス「制度リスク」が伴います。

結果・・・

オープンしても軌道に乗らず、破たん。
撤退なんて事も十分に考えられるし、
職員が虐待とか、コンプライアンス違反による「指定取り消し」なんて事も考えられる。

また、順調に経営が進んでいても、思わぬ制度改正で経営不振に・・・

その場合、借り上げ賃等の滞納等も発生する可能性があるんです。

実際に、サ高住を一括借り上げで介護会社に貸しているオーナーさんから
6ヶ月の家賃滞納があるとの相談も多く寄せられるようになりました。

通常の賃貸経営で30年間一括借り上げの場合、
借上げ賃料が下げられると言う事はあっても「借り上げ賃料滞納」と言う事はない。
でも、サ高住の場合あるんです。

20年一括借り上げでも
破綻したらどうする事も出来ません。
契約した当事者がいないからです。

ではどうしたらローリスク・ミドルリターンが成立するのか?

答えは
テナント方式

本当は自ら運営して介護はやらないと言う選択肢が良いが・・・

それは・・・と言う方が多いので、

今回は「テナント方式」をご紹介

絶対条件が敷地300坪程度あり、デイサービスと居室を分ける事。

デイサービス部分を介護会社さんに20年一括借り上げをしてもらい、

入居者へのサービスも委託する。

詳しくお知りになりたい方は
お問合せ下さい。

www.hwc-zoo.org
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プロフィール

etash

Author:etash
サービス付き高齢者向け住宅プロデュース・サ高住満室経営塾!!サ高住経営コンサルティングを行っております。

「制度リスクに左右されないコンセプト型サ高住」を提唱しております。

Hwc-Innovation株式会社
代表取締役社長兼CEO 大久保悦次

本社:茨城県ひたちなか市田彦1402MKビルⅡ301号
TEL029-219-7947 FAX029-219-7948
東京本部:東京都千代田区神田岩本町1-1岩本ビル3Fさくら相談グループ内

www.hwc-zoo.org

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